START-UP RENOVATION @ HAMAMATSU 2013

静岡県浜松市内に建つ、築20年以上が経過した賃貸集合住宅３物件（３室）のリノベーション。

浜松市は、自動車・バイク・楽器など、ものづくりが盛んな工業都市として、また、ウナギに代表される漁業の街としても知られるが、ミカンをはじめとした農業産出額が全国有数の市であることはあまり知られていない。
先の市町村合併により拡大した市の面積は全国２位。人口は2005年には80万を突破し県内一となった政令指定都市とはいえ、市街地を抜ければ、まだまだ田畑が広がるのどかな街である。

地方都市・浜松の賃貸事情

このような地方都市・浜松市における賃貸事情はどうか？
それは、明らかに供給過多の状態にあるといって良い。

しかし、日本の総人口減と同様、市内の人口・世帯数ともに減少に転じ始めた近年であっても尚、高齢化に伴い「相続対策」として賃貸経営に踏み出してしまう農家・地主が後を絶たないのが現状である。

一方、市域が広く農地転用による宅地造成も盛んなこともあり、市民の一戸建て志向は強い。
次々と新しい賃貸アパートが建設されるため、新築でもリーズナブルな選択肢があり、移動は車が中心。となれば、マイホームを建てるまでの仮住まいである賃貸住宅を選ぶ際の基準は、「新しいかどうか」が上位にくる。

入居者は古い物件から新しい物件へと流動し、築年数の古い物件では空室が溢れているのが実情である。
必然的に需要の低い経年物件は家賃を下げざるを得ず、同じ間取り・広さで比較した家賃は、都心の１/２〜１/４という物件も少なくない。その上、車は家族一人に一台と言っても過言ではない車社会の地方都市にあっては、駐車場代込みという物件がほとんどである。

こうした家賃事情であっても、工事費は都心と大差ないという現実を踏まえれば、多額を投じた過度な差異化をしても投資分を回収できないと考える大家さんが多勢である。大規模な改修は敬遠され、半ば放置されたような物件すら存在する。
しかも、新築同様にリフォームしても、築年数が古いというだけで選択肢から外されてしまうため、必ずしも入居者を確保できるというわけではない。お金をかけても家賃は現状維持とせざるを得ないケースすらある。

しかし、そうかといって、代わり映えのしない横並び物件を生み続けるだけの従来の原状回復にも未来はないのは確かである。

「広さ」＞「新しさ」

そこで今回、「原状回復リフォーム程度」という予算設定内で実施できるリノベーションが求められた。
厳しい予算の中で採ったのは、間仕切られてしまっていることの不自由さを解消すること、つまり、同じ家賃帯市場にはない「広さ」をつくり出すことである。
ライフスタイルは多様化しており、「広さ」によって住まい方の自由度の高さを担保することは、生活の質の向上にも貢献できるのではないかと考えた。一室としても利用でき、家具で空間を仕切るなど、入居者が自ら住まいをアレンジできる余地を残す「広さ」という指標は、「新しさ」という指標とは別の価値がある。

60㎡の1LDK、57㎡のワンルーム

リノベーションしたのは、建物は異なるものの全て60㎡程度のファミリー向け物件である。築年数は20年～40年。2件は3DK、1件は最初から完全なスケルトンであった。
それぞれ大家さんが異なるため細かな条件も多少異なっていた。リノベーション実施前に入居者を募り、要望をプランや仕上げに反映させたところもあるが、3件ともリノベーション後のLDKは約20畳あり、戸建住宅にも引けを取らない。

今回のリノベーションでは、入居者自身が手を入れられるような条件には至らなかったが、「広さ」を確保した上で、入居者がDIYで空間をつくりこめる物件になれば、更に魅力は増すだろう。

経年物件の問題は、浜松に限ったことではない。
しかし、浜松では、まだリノベーションが根付いているとは言えない。
これらは浜松の経年物件に未来をつくるためのスタートアッププロジェクトである。